Bu hafta kiracı ve kiraya veren arasında ki hukuki ilişkiden kaynaklı meydana gelebilecek ihtilaflardan kısaca bahsetmek istiyorum.
Bilindiği üzere kiracı ve kiraya veren arasında yaşanan sorunlar ülkemizde çoğu zaman istişare ile çözümlenmekteyken kimi zamanda ihtilaf hukuki yollarla çözüme ulaştırılmak durumunda kalmaktadır. Adli mercilere taşınan neredeyse tüm ihtilaf tarafların işin başında kara düzen yaptıkları sözleşmeler oluşturmaktadır. Ticari olmayan kiralamalar genellikle kırtasiyeden edinilen matbu sözleşmeler ile resmiyet kazanmakta, taraflar mevcut sözleşme üzerinde talepleri karşılar değişikliklerini yapmamaktadır. Oysa ki; kiracı ve kiraya veren talep ve beklentilerini hukuki ilişkinin başında sarahaten müzakere etmeli ve bu istişare neticesinde varılan ortak payda sözleşmeye dercedilmelidir.
Kısaca kira sözleşmelerinde karara bağlanması gereken hususlardan bahsetmemiz gerekirse; kira sözleşmelerinde öncelikle kira müddetinin ve kira bedelinin belirlenmesi, buna müteakiben ise kira bedelinin belirlenmesi gerekir. Kira mühleti belirlenirken özellikle kiraya verenin dikkat etmesi gereken hususlardan birisi; kira sözleşmesinde kararlaştırılan sözleşme süresinin bitiminde sözleşmenin yenilenmemesi ve yasal sürenin sonunda mecurun tahliyesi talep edilmediği durumlarda, kira sözleşmesinin özel haller dışında 10 yıla uzayacağı hususudur. Zira kiraya verenler, genel olarak 1 yıllık imzalanan kira sözleşmesi sonunda sözleşmeden dönmemiş olmalarına rağmen yeni kira sözleşmesi imzalanmadığından bahisle mecuru istediği zaman tahliye edebileceği yanılgısına düşmektedir. Oysa ki kira sözleşmesinin yasal süresi sona ermiş olmasına rağmen kira ilişkisine devam edilmişse sözleşme kiracı lehine 10 yıl süreyle uzar ve kiraya veren haklı gerekçesi olmadığı sürece mecuru tahliye imkanını kaybeder. Değinilmesi gereken bir diğer husus ise depozito yani güvence bedeli kavramıdır. Depozitoda kavramı da maalesef doğru bilinen yanlışlar barındırmaktadır.
Depozito uygulamada asıl amacına aykırı olarak kiraya verene maddi menfaat sağlamaya yönelik bir hal gibi anlaşılmakta ve ödenen depozito bedeli kiraya veren tarafından kullanılmaktadır. Oysaki depozito bedeli kiracının mecuru tahliyesi sonrasında kiralananda meydana gelebilecek zarar ziyanın karşılanabilmesi için kiracıdan istenebilen bir güvence bedeli olup bu tutarın ödenmeyen kira bedelinden mahsubu yahut kiraya veren tarafından kullanılması hukuken yanlıştır. Zira depozito bedeli kiracı tarafından ödendiğinde kiraya veren bu parayı bir bankaya güvence bedeli olarak yatırmalı ve bu bedele kira ilişkisi sona erene kadar faiz işletilmesini sağlamalıdır. Bankaya depo edilen güvence bedeli kira ilişkisinin sona ermesi sonrası kiraya veren tarafından bir dava ikame edilmemesi halinde kiracı tarafından kiraya verenin muvafakati olmaksızın çekilebilecektir. Özetle belirtmek gerekirse uygulama çok sık görüldüğü şekliyle depozito bedelinin kiraya veren uhdesinde kalması ve uzun süreli kira ilişkilerinde bu bedelin ilk verilen tutar olarak kabul edilmesi, faiz işletilmemesinin yanlış olduğu gibi kiracının kira ilişkisinin sona ermesi sürecinde son ayların kirasını ödemeyerek kiraya vereni depozitodan kira bedelini mahsup etmeye zorlaması da yanlıştır.
Bu nedenlerle kira ilişkisinin başında tarafların sarahaten taleplerini dile getirmesi ve sözleşmenin bu talepleri karşılar mahiyette hazırlanması önem arz etmektedir.
Kurban bayramınızı tebrik ederim
Av.Kadir Can Karataş
